2025 서울·경기 토지거래허가구역 지정이 오피스텔·꼬마빌딩 등 비주택 거래에 미칠 영향 분석
서울 전역 토지거래허가구역 지정이 오피스텔 등 비주택 거래에 미칠 영향 분석
2025년 10월 15일 정부는 서울 전역과 과천·분당·광명·평촌·하남·수지 등 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이번 조치가 아파트뿐 아니라 오피스텔, 꼬마빌딩 등 비주택 부동산 시장에 미치는 영향을 상세히 분석합니다.
📑 목차
🔖 토지거래허가구역 지정 개요
토지거래허가구역은 부동산 투기 과열을 방지하기 위해 정부가 특정 지역의 부동산 거래에 사전 허가를 요구하는 제도입니다. 2025년 10월 15일 정부는 서울 전역과 경기도 12개 지역에 이 제도를 적용하기로 결정했습니다.
이번 조치는 서울 전체가 토지거래허가구역으로 지정된 첫 사례로, 정부의 강력한 부동산 규제 의지를 보여줍니다. 지정 기간은 2026년 12월까지이며, 일정 규모 이상의 주택과 토지 거래 시 구청장의 사전 허가를 받아야 합니다.
허가 조건으로는 주택의 경우 2년간 실거주 의무가 부여되며, 전세 입자를 끼고 매수하는 갭투자가 원천 차단됩니다. 위반 시 계약 무효, 이행강제금 부과, 형사처벌 등 강력한 제재가 따릅니다.
🗺️ 서울·경기 지정 지역 상세
이번에 지정된 지역은 서울 25개 자치구 전역과 경기도 12개 지역입니다. 경기도 지정 지역은 다음과 같습니다.
| 지역 | 세부 내역 |
|---|---|
| 과천시 | 전역 |
| 광명시 | 전역 |
| 성남시 | 분당구 전역 |
| 안양시 | 동안구 평촌동 일대 |
| 하남시 | 전역 |
| 용인시 | 수지구 전역 |
| 기타 | 6개 지역 추가 |
서울은 강남·서초·송파·용산 등 기존 규제 지역뿐 아니라 마포·은평·노원 등 전 자치구가 포함되어 수도권 부동산 시장 전반에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
🏢 오피스텔 시장 영향
오피스텔은 법적으로 준주택에 해당하여 토지거래허가제의 직접 적용 대상이 아닙니다. 이는 오피스텔 투자자들에게 중요한 변수가 될 수 있습니다.
주택 시장 규제가 강화되면서 오피스텔로 수요가 이동하는 풍선효과가 나타날 가능성이 있습니다. 실제로 2025년 6월 부동산 대책 이후 오피스텔 거래량이 증가한 사례가 있었으며, 이번에도 유사한 현상이 예상됩니다.
다만 오피스텔도 간접적 영향은 받습니다. 주택담보대출 규제 강화로 전체 부동산 시장의 유동성이 감소하면 오피스텔 시장도 위축될 수 있으며, 임대수요 감소로 인한 공실률 상승 우려도 존재합니다.
투자자 입장에서는 오피스텔이 규제 회피 수단으로 활용될 수 있으나, 장기적으로는 시장 전반의 침체 영향을 받을 가능성을 고려해야 합니다.
🏬 꼬마빌딩·상가 거래 영향
토지거래허가구역 내에서 일정 규모 이상의 토지나 건물을 거래할 때는 허가가 필요합니다. 꼬마빌딩이나 상가주택의 경우 건물 용도와 규모에 따라 허가 대상 여부가 결정됩니다.
순수 상업용 건물의 경우 토지거래허가제 적용이 상대적으로 완화되지만, 상가주택처럼 주거용 부분이 포함된 경우 주택 규제가 적용될 수 있습니다. 이 경우 임대 목적으로 구매하더라도 실거주 의무가 부여되어 사실상 거래가 어려워집니다.
일부 투자자들은 상가주택의 주택 부분을 근린생활시설로 용도변경한 후 매입하는 방법을 고려하기도 하나, 이는 실제 건물 활용도와 세금 문제 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
꼬마빌딩 투자자들은 임대사업이 가능한 순수 상업용 건물을 선별하거나, 허가구역 밖의 지역으로 투자처를 변경하는 전략을 검토할 필요가 있습니다.
✅ 실거주 의무와 예외사항
토지거래허가구역 내 주택을 취득한 경우 2년간 실거주 의무가 부여됩니다. 이는 투기 목적의 단기 거래를 차단하기 위한 핵심 규제입니다.
전세 입자를 끼고 집을 사는 갭투자는 원칙적으로 불가능합니다. 허가 신청 시 실거주 목적을 입증해야 하며, 기존 임차인이 있는 경우 계약 해지 계획을 제시해야 합니다.
예외사항으로는 상속, 이혼으로 인한 재산분할, 공공사업 시행 등이 인정됩니다. 또한 근무지 이전이나 질병 치료 등 불가피한 사유가 있는 경우 실거주 의무 면제를 신청할 수 있으나 엄격한 심사를 거칩니다.
위반 시 계약이 무효 처리되며, 매매대금의 30% 이하 이행강제금이 부과됩니다. 또한 5년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금형에 처해질 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.
🔥 최신 핫 뉴스
📰 서울 전체·분당 등 12곳 토허제 묶었다
이재명 정부가 서울 전역과 수도권 주요 지역을 토지거래허가구역으로 묶는 초강력 규제책을 발표했습니다. 전세를 끼고 집을 사는 것이 사실상 불가능해졌습니다.
기사 전문 보기 →📰 풍선효과 막았지만 부작용은
서울부터 수원까지 대규모 토지거래허가구역 지정으로 풍선효과는 차단됐지만, 민간임대 급감으로 전세의 월세화가 가속될 것이란 우려가 제기됩니다.
기사 전문 보기 →💬 후기 및 시장 평가
🔹 부동산 전문가 A씨
"토지거래허가제 확대로 단기 투기 수요는 확실히 차단될 것으로 보입니다. 다만 실수요자들도 거래가 위축되어 시장 전체가 얼어붙을 우려가 있습니다. 특히 전세 끼고 집 사기가 막히면서 실거주 목적 청약자들도 큰 타격을 받을 것입니다."
🔹 투자자 B씨
"강남 꼬마빌딩 매수를 준비 중이었는데 이번 규제로 계획을 재검토해야 할 것 같습니다. 상가주택의 경우 주택 부분 때문에 실거주 의무가 붙을 수 있어서 순수 상업용 건물로 방향을 틀었습니다."
출처: 한국경제 부동산 섹션 독자 의견, 네이버 부동산 카페 회원 후기 종합
❓ FAQ 자주 묻는 질문
Q1. 오피스텔도 토지거래허가 대상인가요?
A. 오피스텔은 준주택으로 분류되어 토지거래허가제 직접 적용 대상이 아닙니다. 다만 시장 전반의 유동성 감소로 간접 영향은 받을 수 있습니다.
Q2. 전세 끼고 집 사기가 정말 불가능한가요?
A. 토지거래허가구역 내에서는 실거주 목적만 인정되므로 전세 입자를 끼운 갭투자는 원칙적으로 불가능합니다. 허가 신청 시 실거주 계획을 입증해야 합니다.
Q3. 꼬마빌딩 투자는 어떻게 되나요?
A. 순수 상업용 건물은 규제가 상대적으로 완화되지만, 상가주택은 주거 부분에 대해 실거주 의무가 적용될 수 있습니다. 건물 용도를 정확히 확인해야 합니다.
Q4. 실거주 의무는 언제부터 시작되나요?
A. 잔금 지급일부터 2년간 실거주 의무가 부여됩니다. 위반 시 계약 무효, 이행강제금, 형사처벌 등의 제재가 따릅니다.
Q5. 규제는 언제까지 지속되나요?
A. 현재 발표된 토지거래허가구역 지정 기간은 2026년 12월까지입니다. 다만 시장 상황에 따라 연장되거나 조기 해제될 수 있습니다.
📜 근거 법령
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조(토지거래계약에 관한 허가)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조(허가구역의 지정)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제16조(이행강제금)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조(벌칙)
💡 투자 전 반드시 관할 구청에 허가 대상 여부를 확인하세요!
본 게시물은 2025년 10월 15일 기준 정보입니다.
투자 결정 전 전문가 상담을 권장합니다.